Članak

15 tajni agenata za promet nekretninama

top-leaderboard-limit '>

Agenti za promet nekretninama igraju veliku ulogu u jednoj od najvažnijih financijskih odluka u našem životu. Kada je riječ o kupnji, prodaji, zakupu ili najmu, oni su ti koji nas prate kroz postupak koji se može opisati samo kao neodoljiv. Razgovarali smo s nekolicinom agenata iz cijele zemlje kako bismo saznali više o trikovima njihove trgovine - i u tom procesu pobrali nekoliko savjeta za vas.

1. ZLOČINCI SU LOŠI. DECA SU GORA.

Nije samo urbana legenda da će kriminalci posjećivati ​​otvorene kuće kako bi ih optužili za provalu. Realtor iz Colorada Crip Erickson rekao je da se ti incidenti događaju u valovima, a ponekad je zločin superspecifičan, poput lijekova na recept u ormariću s lijekovima. Ipak, rekao je da kriminalci nisu jedini zbog kojih se trebaju brinuti tijekom otvorenih vrata. 'Daleko najveći problem su parovi s malom djecom koji ih ne gledaju', kaže Erickson. 'Nanesena je velika šteta.'

2. KADA SE DOĐE NA SCENIRANJE, IMAJU OBILO TRIKOVA.

Čokoladni sprej za kolačiće možda je klišej, ali agenti s kojima smo razgovarali naglašavali su glazbu i dizajn interijera kad su pripremali nekretninu. Osim malo svježe poskočenih kokica, Erickson kaže da svira tihe melodije koje posjetitelji neće znati (kako bi izbjegao bilo kakve loše asocijacije na određenu pjesmu). Monica Webster, koja radi u New Yorku i Greenwichu u saveznoj državi Connecticut, kaže da njezina glazbena pratnja ovisi o imanju: „Ako imam prekrasnu potpuno novu zgradu od 6 milijuna dolara koja je vrlo kozmopolitska i gradska, igrat ću drugačije glazba nego da imam kuću iz 1875. godine u Old Greenwichu. Sve ovisi.'

Webster kaže da također savjetuje kolegama agentima da pse izvedu iz kuće, prije vremena uključe svjetla, pobrinu se da ljudi prolaze kroz ulazna vrata umjesto garaže i po potrebi se depersonaliziraju kako bi se potencijalni kupci mogli zamisliti u prostoru.

3. NE MOŽU VAM REĆI AKO SE IMOVINA PROGONA.

Agent ili posrednik ne smiju 'žigosati' nekretninu, što može uključivati ​​sugeriranje da je kuća ukleta. Prodavači i njihovi agenti moraju otkriti materijalne nedostatke, ali sablasna događanja mogu se prešutjeti. Ako ste uistinu znatiželjni, susjedi su često sjajan resurs. Erickson kaže da potencijalnim kupcima Googleu poručuje nekretninu i provjerava na web mjestu županijskog šerifa ima li vijesti, kriminalnih radnji ili građevinskih dozvola povezanih s adresom.

4. DEVALNO SU NA POZIVU.

U sitne sate poslovi agenata su jednaki dijelovi prodavač i terapeut. 'Imao sam puno ponoćnih telefonskih poziva s nekim tko je jecao s druge strane linije', kaže Erickson. Webster se slaže: 'Ja sebe nazivam psihologom', kaže ona. 'U spavaćim smo sobama ljudi!' Svaki je agent govorio o poteškoći usrećivanja ljudi u okruženju visokog stresa pri pronalaženju doma. Riječ „kompromis“ puno se pojavila, a odnosi se i na odnos agenta i kupca / prodavača, i na same kupce / prodavače. Erickson kaže da im, kad imaju posla s parom, odvojeno zapisuje što traže u domu. 'Ponekad su na istoj stranici, a ponekad nisu', kaže.

5. MALI CIPCI MOGU DA IH TROŠE SVOJE GIGE.

Webster kaže da je najteži dio posla otkriti što kupci i prodavači stvarno žele i upravljati njihovim očekivanjima. Održavanje prodavatelja može biti jednako važno kao i usavršavanje unosa. Jednom, nakon prikazivanja popisa od 10 milijuna dolara, Webster je otpušten jer nije odmah nazvao vlasnika. 'Naš je posao vrlo intenzivan', kaže ona. “Uvijek smo na prvoj crti bojišnice. Stalno.'



6. VIDJU EKSTREME LJUDSKIH EMOCIJA.

iStock

gdje je bilo dobro, zlo, a ružno snimljeno

Paul MacMahon, trgovac nekretninama u Dallasu, kaže: „Radimo s ljudima u svim fazama života, i dobrim i lošim ... Prodaja i kupnja domova gotovo je uvijek emocionalno tobogan i tu smo sa svojim klijentima na svakom koraku. Razgovaramo s ljudima kad su u zanosu, bijesni, uzbuđeni i poraženi. '

7. GOVORE VLASTITI JEZIK.

Postoji vještina izrade savršene prodaje s ograničenim likovima. Erickson kaže da je nekoliko stvari na koje treba paziti 'šarmantno' (zvano 'malo'), 'ugodno' ('koliba koja će uskoro pasti') ili 'zrelo uređenje', što često znači da postoje mrtva stabla koja će trebati s kojima se treba suočiti. Virginijska agentica Sarah Marchese dodaje da 'potencijal' znači da je star i raspada se, 'neće dugo trajati' znači da je već predugo na tržištu, a 'motivirani prodavač' znači da je preskupa i da je svaka ponuda dobra.

8. POTREBNE SU PRODAJE.

Većina agenata su neovisni ugovarači koji rade pod posrednicima i plaćaju se isključivo po provizijama, što znači da zarađuju samo kad se transakcija zatvori. Agenti obično zarađuju između 5 i 7 posto, a ovisno o državi, taj iznos ide posredniku agenta za popis ili se može podijeliti između brokera agenta kupca i prodavatelja. Provizije za zakup variraju, ali obično su između 40 i 100 posto jednomesečne najamnine.

9. STVARNO MORAJU UVIJEK ZATVARATI.

iStock

S obzirom na ovu financijsku strukturu, nije ni čudo da će se agenti potruditi osigurati prodaju. Agenti su to sve vidjeli i učinili sve. MacMahon ima jednu priču o udaljavanju: „Jednom sam pješačio niz planinu u Kanadi, pokušavajući spriječiti da se telefon ne raspadne. Pao je mrak pa sam morao koristiti baterijsku svjetiljku dok sam razgovarao. Dok sam razgovarao s drugim agentom, čuo sam šogoricu kako je supruzi rekao da se ne brine, ali na planini su bili medvjedi. Imao sam više opuštajućih dana odmora. '

10. ŽELE DA PRIPREMITE.

Pomaže ako su klijenti napravili domaću zadaću. Na samom početku postupka, Webster klijentima daje obrazac u kojem su navedeni svaki koraci procesa kako bi ih pripremio za ono što dolazi. Davanje do znanja da je važno urediti financije, utvrditi proračun i dobiti prethodno odobreno hipoteku pomaže u postavljanju realnih očekivanja. (Većina prodavača ionako neće razmotriti ponudu bez pisma s odobrenjem.)

Oni također žele da znate svoje granice. I Marchese i Erickson kažu da je jedna od najvećih pogrešaka u prometu nekretnina koju ljudi pokušavaju riješiti samostalno. Prodavači često ne znaju pravilno cijeniti svoj dom i ne predviđaju posao koji se odnosi na zajmodavce, procjenitelje, odvjetnike, inspektore i kupce.

11. POTRAŽIVANJE CIJENA AREN’T ARBITRARY.

iStock

Agenti cijene kuću na temelju usporedivih nekretnina u susjedstvu i predviđanja o tome kuda ide tržište kako u velikoj mjeri, tako i u odnosu na godišnja doba. Agent će izvesti 'usporednu analizu tržišta', koja prikuplja aktivne popise, kao i one koji su na čekanju ili su u ugovoru, a zatim procjenjuje stvari kao što su starost strukture, adaptacije, veličina parcele, pogledi i kvart.

Sezonski trendovi također utječu na izglede prodavača. Na primjer, Erickson nam je rekao da se stvari usporavaju nakon četvrtog srpnja kada ljudi počinju razmišljati o ponovnom pokretanju škole i ne žele nužno kretati se.

Prema MacMahonu, riječ je o pronalaženju slatkog mjesta koje maksimizira dobit prodavatelja, ali nije previsoko. Vlasništvo mora proći izvještaj o procjeni da bi odobrilo hipoteku. Banke neće izdavati hipoteke za prodajne cijene koje divlje odstupaju od procjena, politike koja osuđuje mnoge prodaje. Ocjene također pomažu zaštititi kupce od plaćanja previše za kuću samo da bi otkrili da su duboko pod vodom pod hipotekom.

12. AKO STE NAŠLI OBJEKT KOJI VOLITE, POMOĆU RUKOVITA SLOVA.

Ako prodavatelj prikazuje konkurentske ponude, pisma, fotografije ili videozapisi mogu utjecati na njihovu odluku. Ovi znakovi vaše naklonosti prema imanju mogu razlikovati vašu ponudu od paketa ili jednostavno ublažiti strah prodavača o tome što će se dogoditi s nekretninom nakon što krenu dalje. 'Najpametnije što bih mogao učiniti bilo bi reći kupcu:' Napišite pismo i recite da nećete srušiti ovu kuću ', kaže Webster. Marchese je napisala da je poznata prodavačica koja je dala ponudu na temelju iskrene note, čak i ako to nije bio najbolji financijski potez. 'Nikad ne podcjenjuj snagu emocionalne vezanosti', napisala je. 'Diže glavu na toliko načina.'

13. ALI MOŽE I POMOĆI BOŽANSKA INTERVENCIJA.

To nisu jedine taktike koje kupci mogu koristiti za osiguranje nekretnine. Erickson kaže da kupci ponekad izravno kontaktiraju prodavatelje - ne savjetuje taj put, ali priznaje da to može uspjeti. Webster nam kaže da postoji i relativno nedavno praznovjerje koje vidi kako kupci i prodavači zakopavaju kip svetog Josipa kako bi pomogli u procesu.

što se dogodilo s emisijom jericho

Marchese je napisala da je vidjela kako kupci 'vrebaju' određena područja radi uvrštavanja, kontaktiraju vlasnike domova ne bi li ih pitali bi li bili zainteresirani za prodaju, pa čak i predaju rezervne ponude u slučaju da padne dogovor s drugim kupcem.

14. NE PRODAJU SAMO KUĆE.

iStock

Agenti se također moraju prodati, jer velik dio njihovog poslovanja dolaze od preporuka i ponovljenih klijenata. Mnogi su poznati kao kvartovski stručnjaci premještanjem velike količine domova u određeno područje, a samo ta percepcija može biti dovoljna za zapošljavanje. Agenti također mogu „obrađivati“ područja, što znači da odabiru određeno zemljopisno područje i tamo usmjeravaju svoje marketinške napore.

Osim ulaganja u profesionalne arhitektonske fotografe, slanje razglednica i umrežavanje, MacMahon kaže da je i strateški prisutan na mreži, jer zna da će potencijalni klijenti istraživati: „Svi smo vlasnici malih poduzeća i moramo biti svjesni da mi smo svoje PR tvrtke. '

15. NE ŽELE DA VJERUJETE U SVE ŠTO PROČITATE NA INTERNETU.

Kada Erickson upozna potencijalne klijente, kaže da mu je cilj 'pokušati uspostaviti odnos kako ne biste izašli kao prodavač.' Vjeruje da velike web stranice za prodaju nekretnina poput Zillowa i Trulije čine ljude opreznima prema agentima jer popisi nisu uvijek točni, a jednostavni upit može rezultirati time da više nekretnina, često ne lokalnih, kontaktira nekoga. 'Taj postupak ne funkcionira', kaže Erickson. Marchese se s malo drugačijom perspektivom obraća načinu na koji je internet promijenio nekretnine: „Mislim da danas postoji velika zabrinutost među agentima da će, s internetom, naša profesija zastarjeti. Ali mislim da to pomaže samo jačanju industrije. Što su ljudi više upućeni, to bolje moramo biti u svom poslu! '

Napomena: Ovaj je članak izvorno pogrešno objavio da ljudi za dobru sreću pokapaju kipove svetog Ante.

Inačica ovog članka izvorno je pokrenuta 2015. godine.